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地理科学进展 >

2025 , Vol. 44 >Issue 11: 2250 - 2262

DOI: https://doi.org/10.18306/dlkxjz.2025.11.003

专栏：数智和文化赋能城市更新

金融化背景下城市更新的模式重构——以广州为例

  • 刘永深 , 1 ,
  • 何深静 , 2, 3, *
展开
  • 1 中山大学马克思主义学院， 广州 510275
  • 2 香港大学城市规划及设计系、促进公平与福祉的社会基础设施实验室(SIEW Lab)， 香港 999077
  • 3 香港大学城市系统研究院， 香港 999077
*何深静(1978— )，女，广西北海人，博士，教授，博士生导师，主要研究方向为城市与区域治理、教育地理、健康地理等。E-mail:

刘永深(1989— )，男，广东佛山人，博士，助理教授，主要研究方向为城市与区域治理。E-mail:

收稿日期: 2025-05-23

  修回日期: 2025-10-27

  网络出版日期: 2025-11-28

基金资助

国家自然科学基金青年科学基金项目(A类)(42525106)

国家社会科学基金青年项目(23CSH012)

收起

Financialization of China’s urban redevelopment: A case study of Guangzhou City

  • LIU Yongshen , 1 ,
  • HE Shenjing , 2, 3, *
Expand
  • 1 School of Marxism, Sun Yat-sen University, Guangzhou 510275, China
  • 2 Department of Urban Planning and Design, Social Infrastructure for Equity and Wellbeing (SIEW) Lab, The University of Hong Kong, Hong Kong 999077, China
  • 3 Urban Systems Institute, The University of Hong Kong, Hong Kong 999077, China

Received date: 2025-05-23

  Revised date: 2025-10-27

  Online published: 2025-11-28

Supported by

National Natural Science Foundation of China(42525106)

National Social Science Foundation of China(23CSH012)

Fold

摘要

2008年以来，随着土地开发逻辑从“商品化”向“资产化”发展，中国的城市更新模式逐步向金融化转型。既有研究聚焦土地金融化，从融资视角阐明了地方政府如何通过土地抵押与举债建设推动城市更新。论文从投资视角，以住房资产化为概念框架，探讨金融化背景下的城市积累模式。以广州为案例，基于多尺度分析，研究发现：在城市尺度，基础设施建设通过资本化效应提高土地与住房价值，地方政府通过规划叙事塑造市场预期，为房地产开发创造更大的增值与积累空间。在家庭尺度，住房资产化强化了中产家庭的财富观念与投资动机。土地与住房价格的持续上涨激励中产家庭基于对城市前景的乐观预期而购房投资，期望通过房产增值分享城市发展的经济红利。房价上涨所释放的财富效应进一步推动购房热潮，并反过来维系土地出让与财政收入。由此，金融化的城市更新模式反映了城市增长机器与家庭投资逻辑的相互耦合，共同构建了以资产增值为核心的城市发展路径。最后，论文延伸探讨在城市发展由“增量扩张”向“存量优化”转变的背景下，如何重构资产化逻辑，以实现城市更新的可持续推进。

关键词： 金融化; 城市更新; 住房资产化; 房地产开发; 城市积累体制; 广州

本文引用格式

刘永深 , 何深静 . 金融化背景下城市更新的模式重构——以广州为例[J]. 地理科学进展, 2025 , 44(11) : 2250 -2262 . DOI: 10.18306/dlkxjz.2025.11.003

Abstract

Since 2008, China's urban development model has undergone a financialized transformation, driven by a shift in the logic of land development from "commodification" to "assetization". Urban redevelopment processes epitomize such transformation. Existing research has primarily examined land financialization, focusing on land-collateralized borrowing, infrastructure construction, and the indebtedness of local governments, thereby elucidating the financing model of urban redevelopment. This study shifts the lens to the investment side, analyzing how mechanisms of commodification, assetization, and capitalization restructure property-led redevelopment and reconfigure the urban accumulation regime. Using Guangzhou City as a case study, the findings reveal that: 1) at the urban scale, redevelopment programs prioritize infrastructure investment, leveraging its capitalization effects to elevate the asset value of surrounding land and housing, thereby generating higher economic returns for local governments and developers; and 2) at the household scale, housing assetization reinforces middle-class families' property consciousness and investment motivations, with growing numbers of households engaging in property investment driven by optimism about urban development prospects. This asset-based urban accumulation regime, heavily reliant on real estate appreciation, fundamentally sustains the land-collateralized financing model and the land-driven fiscal regime. The article concludes by reflecting on the current housing market downturn and considers possible avenues for reframing the logic of assetization to guide new governance models of urban redevelopment.

Key words： financialization; urban redevelopment; housing assetization; real estate development; urban accumulation regime; Guangzhou City

城市更新是城市研究的核心议题，积累了丰富的学术成果。自20世纪80年代以来，在新自由主义浪潮的推动下，北美和西欧的城市更新逐渐被市场逻辑主导，衰败的中心城区重新成为资本投资的重要场所[1]。与此同时，城市治理的重心从公共服务和社会治理转向经济增长和招商引资，地方政府经历了从“管理主义”向“企业家主义”的转型[2]。在此背景下，地方政府与开发商结成“增长联盟”，通过旧城改造与房地产开发追求土地收益，城市也由此转变为以资本积累为核心的“增长机器”。中国城市更新与西方具有一定相似性，如：房地产开发主导的更新模式、地方政府的企业家主义倾向，以及市场机制和市场主体的重要作用[3]。然而，在制度基础与政治逻辑上，中西方存在根本差异。西方城市更新由资本主导，是后福特主义时期缓解资本过剩的重要手段[1]。中国的城市更新则由政府主导，反映了中国式现代化进程中的历史选择。一方面，分税制改革削弱了地方财权，促使地方政府依赖“土地财政”[4]；另一方面，1997年亚洲金融危机对中国出口导向的工业化发展造成冲击，中央加快住房商品化改革来扩大内需[5]。由此，中国式现代化的重心逐渐从经营企业(工业化)转向经营城市(城市化)[4]，以土地和住房开发为核心的城市建设和城市更新快速推进。
2008年国际金融危机后，各国城市纷纷推进金融化的发展模式以应对危机。西方城市采取财政紧缩政策，削减公共服务支出；同时，通过税收增额融资(tax increment financing，TIF)等金融工具为城市开发筹集资金[6]。此外，专业金融机构定期评估城市政府的财务状况和信用等级，评估结果影响城市的融资能力。这些政策使得西方城市从“增长机器”转变为“债务机器”，金融市场对城市发展的影响力显著增强，机构投资者作为城市资产的债权人掌握了更多话语权[6]。中国城市发展的金融化趋势则是进一步强化了政府的主导角色[7]。地方政府通过土地资产抵押为基础设施建设融资[8]，并依托地方融资平台运作[9]。同时，各地实施棚户区改造，继续推进房地产开发主导的城市更新模式[10]，以获取土地收益、偿还地方债务并维持经济增长[11]。
基于上述背景，本文旨在探讨金融化背景下中国城市更新模式的重构。金融化以资产为核心，涉及“融资”与“投资”之间复杂的互动过程。在城市更新中，土地、住房和基础设施等资产类别(asset class)既充当抵押物，也被视为投资对象[12]。现有研究聚焦融资视角，探讨土地资产如何作为抵押物嵌入并推动城市更新过程，并总结出“土地抵押融资—基础设施建设—政府举债”的运转逻辑。然而，关于住房等作为投资对象如何重塑房地产开发主导的城市更新模式，现有讨论相对较少。为此，本文引入投资视角，以广州为案例，分析由住房投资驱动的城市积累体制(urban accumulation regime)，以补充和拓展对金融化背景下城市更新模式的理解。在这一新的积累体制中，地方政府一方面联合开发商，持续推进房地产开发主导的城市更新；另一方面，通过城市规划和基础设施建设营造更具吸引力的城市发展格局，动员购房者基于对城市前景的乐观预期进行房地产投资。本文从“城市尺度”和“家庭尺度”两个层面展开。

1 文献综述：金融化背景下的城市更新模式

1.1 融资逻辑：以土地资产为核心的举债建设

21世纪以来，地方政府的发展重心逐渐转向城市更新，表现为大规模的推土式重建。已有研究基于“城市企业家主义”的概念框架，揭示了地方政府借助市场机制和资本力量推动城市更新，并以此追求城市经济增长和土地财政收益[3]。这种城市经营模式以土地和住房商品化为制度基础、以绅士化作为增长策略[13]，反映了城市更新过程中经济利益与社会公平之间的张力：一方面，早期征地拆迁使原居民常被安置到公共服务和就业机会匮乏的远郊，因而遭遇社会排斥；另一方面，地方政府通过门禁社区开发与市容景观改善，营造契合中高收入阶层审美与消费偏好的空间形态[10]。2008年国际金融危机后，中国的城市经营模式向金融化转型，其制度逻辑在于将土地属性从“商品”重新界定为可资本化的“资产”，进而催生以土地资产为核心的抵押融资机制[8]，成为城市更新的重要动力(表1)。
表1 20世纪90年代以来中国城市经营模式的转型

Tab.1 Transformation of China's urban development model since the 1990s

2008年以前 2008年及以后
国际背景 1997年，亚洲金融危机 2008年，国际金融危机
财政诱因 1994年，分税制改革 2008年，“四万亿投资”刺激政策
地方政府 城市企业家主义：地方政府与开发商组成的增长联盟 金融化的政府企业家主义：依托地方融资平台
制度基础 土地制度 土地出让制度、土地商品化 土地金融化(抵押贷款、城投债等)
住房制度 单位公房私有化、住房商品化 住房资产化(按揭贷款、购房投资等)
积累模式 外在形式 房地产开发主导的城市更新 房地产开发主导的城市更新(延续2008年以前的模式)
内在逻辑 绅士化(gentrification)：迎合中高收入阶层的消费需求与审美 价值攫取(value extraction)：大量吸纳家庭财富，以维系城市建设和经济增长
中国城市更新的金融化伴随着政府角色的转型，金融化的“政府企业家主义”(financialized state entrepreneurialism)应运而生[14]。具体而言，随着土地资产被纳入金融化过程[15]，城市更新模式由依赖市场化的招商引资[13]转向政府主导的“融资—建设”循环[16]。其中，城市更新的融资机制经历了两个阶段的发展：① 2008—2014年，以地方主导为特征[17]；② 2014年以来，中央逐步加强引导和干预[18-19]。在地方主导阶段，地方政府主要依托土地储备机构、城投公司等地方融资平台开展以土地资产为核心的融资活动：前者通过征购、平整和收储，将土地打包为可抵押资产[18]；后者在此基础上进行高杠杆融资[17]，并直接参与基础设施建设和房地产开发[9]。政策放开后 ① ，土地储备贷款规模迅速扩张，2011年占各类土地贷款总额的比重达到峰值16.5%[8]。同时，城投公司依靠政府注入的土地资产进行融资建设，但也积累了庞大债务[20]。在偿债压力和城市间竞争的驱动下[17]，地方政府推动城投债的快速扩张[21]。中央政府的监管与引导则是呈渐进式的推进。早在2010年，国务院下发了《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，对地方主导的融资活动提出了规范性要求。2014年《中华人民共和国预算法》的修订成为重要分水岭，标志着国家对地方融资活动与债务风险的全面干预[19]：一方面，中央允许地方政府在限额内发行债券，开辟了证券化融资渠道[14,19]；另一方面，限制地方融资平台的抵押借贷功能[18]，推动土地储备机构回归行政职能、城投公司转向市场化运作。这一“疏堵结合”的监管策略重构了融资体系，但并未改变以土地金融化为基础的城市更新逻辑(图1)。
图1 以土地金融化为基础的城市更新

Fig.1 China's urban redevelopment based on land financialization

在金融化的制度框架下，土地作为抵押物，其资产价值评估决定了融资规模；同时，作为投资对象，其使用价值的界定(如用途规划、开发强度等)塑造了市场对未来增值潜力和收益流(income streams)的预期。基于此，地方政府在城市更新的建设环节主要通过两种机制发挥土地资产的金融杠杆作用：其一，借助规划叙事与用途调整提升土地估值[22]，从而生成“虚构资本”(fictitious capital)[15]；其二，将抵押融资投入土地开发、基础设施建设和城市更新项目[23]，以兑现预期增值并为新一轮资本运作奠定基础。因此，城市更新不仅是物理空间的改造，更是以土地为枢纽的资本循环过程。地方政府通过基础设施投资提升区位可达性、公共服务水平与城市景观环境，并在棚户区改造等政策框架下，将房地产开发作为土地价值兑现的主要渠道(图1)[22]。更新项目的选址与建设节奏受地段资本化潜力驱动，因而优先布局于交通节点、产业廊道及城区近郊等能够通过公共投资迅速实现溢价的区域。随着基础设施投资推动土地增值，这一资本化效应进一步传导至住房市场[24]：改善的区位条件转化为上涨的房价，使住房在居住功能之外，愈发呈现可增值、可投资的资产属性。
在此背景下，城市更新延续了自20世纪90年代以来房地产开发主导的积累模式。然而，相较于2008年以前，这一阶段的房地产开发呈现出三个新特征：① 开发强度加大，更新范围从中心城区延伸至郊区；② 房价持续攀升，需求并未因涨价而回落，反而出现高度韧性，房地产市场愈发繁荣；③ 购房动机由居住需求转向资产保值与增值，住房的资产属性日益凸显[22,25]。既有研究围绕土地金融化的分析框架，深入分析了2008年以来中国城市更新在国家尺度上的政策演变和城市尺度上的融资过程(图1)，但对于建设环节，尤其是房地产开发的动态过程，相关讨论较为有限。随着住房从“商品化”向“资产化”转变，城市中产家庭的购房动机与行为模式已发生深刻变化，并日益成为影响土地融资可持续性的关键变量。基于此，本文引入“住房资产化”的概念框架，从投资视角探讨城市中产家庭如何参与房地产开发主导的城市更新，以及其在金融化的城市积累体制中所扮演的角色。

1.2 投资逻辑：住房资产化与金融化城市积累体制的社会基础

20世纪90年代末，随着城镇住房制度改革的推进，住房由单位福利转变为可交易的商品和私有财产，开启了住房资产化(assetization)的进程，使住房同时具备居住与金融属性[25]。西方的住房资产化主要依托金融市场，通过按揭贷款证券化，将居民债务转化为金融资本的收益[26]。与之不同的是，中国的住房资产化并非主要服务于金融市场，而是深度嵌入以土地金融化为基础的城市更新进程，成为房地产开发主导的城市积累体制的重要支撑[22]。以下，将从宏观、中观和微观三个层面对住房资产化的制度逻辑展开分析(表2)。
表2 住房资产化的制度逻辑

Tab.2 Institutional underpinnings of housing assetization

层面 概念内涵 西方情境 中国情境
宏观 解决公共财政压力的制度方案[11,26-27] “私有化的凯恩斯主义”：依赖信贷扩张与资产增值刺激经济，降低按揭购房门槛，以私人债务替代公共支出维系总体需求 “土地财政”逻辑：地方财政依赖土地出让收入，通过基础设施建设推高地价和房价，强化住房的资产属性和投资功能
中观 以资产为基础的福利体制[22,28] 房产嵌入家庭生命周期规划：通过资产增值抵押贷款、购房出租、以房养老等金融化实践，实现家庭的财富与风险管理 住房产权影响社会分层：住房产权与户籍绑定，进而影响公共资源分配；优质学区资源的资本化；住房财富强化阶层固化
微观 创业精神的自我意识[29-31] 信贷制度、信用评级与金融教育使住房投资常规化为理性规划与自我管理 购房被视为家庭责任、财富积累、社会地位的象征；资产保值逻辑嵌入社区治理过程
在宏观层面，住房资产化与政府财政压力密切相关。20世纪八九十年代以来，由于财政紧缩，英美等国逐步推行“私有化的凯恩斯主义”(privatized Keynesianism)[27]，通过信贷扩张与资产价格上涨刺激经济增长，以私人债务替代公共支出维系总体需求。在这一政策框架下，住房等耐用消费品被转化为金融资产，通过按揭贷款与证券化机制，将居民未来收入提前变现。宽松的信贷环境、低利率政策及税收优惠共同推动了依赖房价上涨的消费循环，从而带动房地产市场发展[29]。然而，这一高杠杆模式在2008年国际金融危机中暴露出系统性风险[26]。与西方不同，中国的住房市场并非由金融资本主导。尽管住房信贷规模持续扩大，但按揭贷款占GDP的比重仍显著低于西方国家[25]。中国住房资产化的宏观制度基础根植于分税制改革所形成的“土地财政”逻辑[4]。随着金融化进程的加深，地方债务压力不断攀升，地方财政愈发依赖土地溢价。为此，地方政府通过基础设施投资与旧城改造规划塑造土地增值条件[22]，以推高出让价格并扩大财政收入，同时带动房地产市场的持续繁荣，使土地和住房的资产属性愈发凸显。此外，2016年出台的“去库存”政策在化解库存压力的同时刺激了投资性购房需求，进一步推动房价快速上涨，更直观地揭示了地方财政与经济增长对房地产业的高度依赖[4,11]。
在中观层面，住房资产化可置于“以资产为基础的福利体制”(asset-based welfare regime，ABW体制)框架下理解[28]。城市政府通过在社会层面渗透金融知识与投资观念，向中产家庭普及资产保值、长期配置与风险对冲等投资策略，从而将资产管理与家庭福祉紧密挂钩[32]。由此，“住房即保障”逐渐成为社会共识：自有产权不仅具备居住保障功能，也因其价值贮藏(store of value)属性而被视为家庭应对未来不确定性的避险资产[33]。在西方情境下，ABW体制依托金融化机制维系运转。政府通过贷款利息抵扣等政策刺激购房，并推广资产增值抵押贷款(mortgage equity withdrawal)、购房出租(buy-to-let)与逆按揭(reverse mortgage，以房养老的一种形式)等资产投资与风险管理实践，使住房成为家庭财富管理的重要工具。然而，这一体制对房价高度依赖，易在资产价值波动中加剧财富与居住不平等：高净值家庭凭借优质区位实现稳健增值，而按揭家庭在房价回调中承受资产缩水与偿债压力，无房群体则因租金波动而面临居住不稳定[33]。在中国情境下，住房资产的福利属性在户籍制度的框架下尤为突出：住房产权作为户籍登记和市民身份的关键门槛，很大程度上形塑了义务教育、医疗保障等公共服务的分配逻辑[22]。尤其在教育领域，优质学区资源通过住房市场实现资本化，使教育机会转化为房产溢价[30]，并引发新一轮的绅士化效应[34]。在这一背景下，中产家庭的购房动机日益转向“投资导向”，住房不仅是居所，更成为财富增值与社会地位的象征[31]。此外，持有多套房产的业主通过出租获取稳定收益流，由此形成私人租赁(private landlordism)模式和新兴食利阶层[35]。总体而言，ABW体制已成为中国城市治理的重要组成部分。一方面，它重塑了社会对福利(welfare)的认知，将部分公共服务职能通过资本化与市场化的实践转化为居民个体的责任；另一方面，它在中产家庭中催生了以住房为核心的财富积累与代际传递机制，使资产逐渐取代劳动收入，成为当代城市社会分层的核心机制[35]。
在微观层面，住房资产化不仅体现为制度性的安排，还通过社会规范与文化话语渗透至个体的日常生活，进而建构出一种“创业精神的自我”(the enterprising self)意识[30]。这种主体性强调个体与家庭在风险社会中自我负责、承担的义务，并将住房投资视为一种理性选择与长期规划。在这一逻辑下，公共政策、媒体叙事与教育话语共同赋予住房自有产权多重社会意义，使购房不仅关乎居住，更成为履行家庭责任、获得社会认同与实现代际传承的重要渠道[28]。在西方城市，这种主体性主要通过金融化的规训机制得以塑造。信贷制度、信用评级与金融教育不断强化中产家庭在按揭还贷、资产配置和风险承担方面的责任意识[29]，从而将住房投资常规化为自我管理的实践[36]。在中国城市，中产家庭的购房行为象征着对稳定与安全的追求[32]，并与子女教育、财富积累紧密关联[30-31]。尤其在当下社会观念中，住房与婚姻被紧密绑定，购房被视为家庭生活的前提。由此，即将步入婚姻的青年群体常在社会规范的动员与规训下，通过储蓄、借贷和家庭支持实现置业，以回应社会对其“责任主体性”的期待。此外，这种“创业精神的自我”意识在社会层面扩散，推动了社区治理模式的重构。业主在环境维护、居住安全与学区划分等方面的诉求，不仅源于生活需求，更体现出维护社区声誉与房产价值的资产化逻辑[31]。由此可见，住房资产化在微观层面通过制度、话语与日常实践的交织，持续建构出自我负责、精于规划、主动追求增值的投资者主体性(investor subjectivity)[29]，使个体与家庭的生活逻辑呈现出如同企业经营般的理性化特征。
总体而言，住房资产化不仅是土地财政与土地金融化的衍生结果，同时也是构成其持续运转的社会基础。在房地产开发主导的城市积累体制中，土地价值主要通过住房市场得以实现；与此同时，住房资产化通过制度安排、社会规范与文化话语等多个渠道形塑了中产家庭的资产观念，并激发其投资动机，进而动员越来越多的家庭将其积蓄、贷款和未来收入投入房地产市场。由此，城市家庭的财富积累与地方政府的“融资—建设”循环紧密绑定。如果将地方政府视为企业家、城市视为企业，那么购房者与业主家庭则可被类比为城市的“股东”[22]。这种双向嵌入的关系意味着，住房市场的投资活跃度直接影响以土地抵押融资为核心的城市更新模式的可持续性。基于这一分析逻辑，本文以广州为案例，探讨住房资产化的制度逻辑如何嵌入并推动金融化的城市更新过程。

2 案例概况与研究方法

广州市下辖11个行政区(图2)，其城市空间结构呈现典型的中心—边缘格局：中心城区包括天河区、越秀区、海珠区和荔湾区；近郊区域涵盖黄埔区、番禺区和白云区；远郊区域则包括花都区、南沙区、增城区和从化区。
图2 广州市行政区划及各区面积

Fig.2 Administrative division of Guangzhou City and the area of each district

作为中国城市建设与城市更新的先行者，广州市早在1993年启动了珠江新城建设规划；2003年，市政府将珠江新城定位为中心商务区(CBD)。2004年，随着广州成功申办亚运会，珠江新城建设全面提速，以大规模基础设施项目为核心，包括广州大剧院、广东省博物馆新馆、广州市图书馆新馆等地标性建筑，以及地铁、医疗、教育等公共设施。经过近20年的发展，珠江新城及其所在的天河区已成为广州的经济中心。此外，广州城市建设遵循总体规划导向。2000年发布的《广州市城市总体规划(2001—2010)》提出“南拓、北优、东进、西联”的空间战略，并确立“新区建设为主，旧城更新为辅”的方针。其中，“东进”战略以珠江新城为起点，覆盖天河—黄埔—增城一带。2014年，广州市行政区划调整，原萝岗区并入黄埔区，增城撤县设区。这一调整推动“东进”战略向黄埔和增城延伸，黄埔区“中新广州知识城”(简称“知识城”)和增城区新塘镇“广州东部交通枢纽中心”(简称“新塘TOD”)两个城市更新项目相继启动。在项目推进过程中，房地产开发贯穿其中，成为重要驱动力。
基于上述背景，本文以广州为案例，从住房资产化的概念视角出发，探讨城市更新、房地产开发与住房市场之间的动态关系。广州“东进”战略下的城市更新实践——包括珠江新城的CBD建设、黄埔知识城的“产业—居住”联动开发，以及新塘的轨道交通导向型(TOD)郊区扩张——集中体现了地方政府如何依托基础设施投资、土地增值与房地产开发维系以土地财政和金融化为核心的城市积累模式。事实上，房地产开发主导的城市更新几乎覆盖了广州市所有行政区，并直接推动了住房市场的持续升温。2015—2021年，广州平均房价从18792元/m2上升至33420元/m2，涨幅达77.84%，反映了房地产市场在城市积累体制中的关键作用。因此，本文将从城市基础设施的资本化效应、城市更新项目的运作逻辑，以及中产家庭的购房行为与投资动机等线索切入，分析住房资产化的制度逻辑如何嵌入并维系金融化的城市更新模式。值得注意的是，房地产开发主导的城市更新并非广州独有，而是中国超大城市在土地财政依赖、金融化扩张与中产投资热潮的共同作用下呈现的同质化发展路径。由此，广州案例不仅揭示了住房资产化与城市更新之间的耦合逻辑，也为理解北京、上海、深圳等城市的经验提供了重要参照。
在研究方法上，本文采用深度访谈、参与式观察和二手数据分析相结合的方法，聚焦广州“东进”战略的发展进程，选取天河、黄埔和增城三个区作为研究重点。2019年，通过房地产中介渠道完成79次访谈，涵盖42位购房者(HB)、11位房东(LD)和26位房地产从业者(RP) ② ；2024年，补充访谈黄埔区与增城区规划部门人员，进一步了解知识城与新塘TOD项目的规划与建设逻辑。此外，作者收集广州市土地出让、房价动态、规划文件等数据，其主要来源包括政府网站和房地产信息平台。为保护受访者隐私，社区与家庭尺度的地名、人名等信息均经过匿名化处理。

3 金融化背景下房地产开发主导的城市更新

3.1 城市尺度：围绕基础设施建设与城市资产增值的房地产开发

3.1.1 住房资产化→基础设施的资本化效应

吴缚龙等[25]指出，金融化过程包含商品化、资产化与资本化等环节。基于此，本节从住房资产化的视角出发，探讨房地产开发主导的城市更新如何通过商品化、资产化与资本化等机制，构建新的城市积累体制。住房资产化的核心在于其居住功能(即使用价值)的可延续性，从而使其能够在市场中反复交易(出售或出租)，持续将使用价值转化为交换价值以实现收益。因此，住房被称为“资本化的财产”(capitalized property)[37]。住房的资产价值及其收益规模不仅受面积、楼龄、容积率等建筑条件的影响，还取决于周边基础设施的可达性。尽管基础设施通常具有公共属性，住房资产化通过市场机制催生了基础设施优先使用权的资本化效应。完备的基础设施不仅改善住房的居住功能，同时也提升其资产价值与潜在收益。经过20多年的市场化实践，支付更高房价以换取优质学校、地铁、公园等设施的优先使用权，已成为普遍认可的市场规则。从ABW体制的角度看，住房资产已然演变为市民获取优质公共服务的物质前提；而家庭在房价承受能力上的差异，则反映了城市公共服务体系中的阶层分化[38]。
图3是广州市各区公共基础设施分布密度与房价水平的对比情况，其呈现了房价的区域差异与公共基础设施分布不均衡之间的关联。例如，三级医院、省一级公办学校和地铁站点等公共资源高度集中在中心城区。以地铁站点为例，越秀区的分布密度最高(6个/10 km2)；天河区次之(4个/10 km2)；荔湾区和海珠区均为3个/10 km2。中心城区的地铁换乘站点数量更是显著领先郊区，其中天河区拥有9个换乘站点，居全市首位。而郊区的7个行政区地铁站点密度均不足1个/10 km2。与基础设施分布密度相一致，广州市住房资产价值同样呈现出“中心高—边缘低”的空间格局。
图3 广州各区公共基础设施分布密度与房价水平对比

注：房价数据来自安居客网站(https://www.anjuke.com/fangjia/guangzhou2019/, 2021年3月8日访问)；广州市各区面积数据(见图2，用于计算分布密度)、三级医院、省一级公办学校名单由相关政府部门提供；地铁站点数据来自广州地铁官网。数据统计截至2019年1月。

Fig.3 Comparison of public infrastructure density and housing prices across various districts of Guangzhou City

基础设施的资本化效应不仅体现在空间分布密度上，也受到公共服务质量差异的影响。以公办中小学为例，学区划定通常与户籍挂钩，而户籍又与住房产权紧密关联，从而使学区选择与房地产市场形成内在联动。公办学校之间的等级差异进一步强化了这一联动机制：省一级学校学区内的住房资产价值显著高于其他区域，市场上将此类住宅称为“学区房”(1905HB15)。以天河区某15 min社区生活圈为例，区域内的Y小学(省一级学校)与K小学(市一级学校)形成鲜明对比。根据“对口直升”政策，Y小学对口的初中同样为省一级学校，其学区内住宅因此被称为“双学区房”(1911LD08)。实地调查显示，尽管Y小学学区内的住宅楼龄较长、容积率较高，其二手房价格均超过60000元/m2；相较之下，K小学学区内的住宅即便楼龄更新、容积率更低，其二手房价格基本低于60000元/m2。房产中介指出，“双学区房”作为稀缺性资产，即便居住条件相对老旧，仍是中产家庭的首选(1906RP07)。
住房资产化不仅是一个经济过程，更是作为一项治理技术，重构城市公共物品的分配逻辑。其制度逻辑主要通过两个层面的机制得以运作(表2)：一是微观层面的规训机制，作用于个体，通过日常实践塑造主体性；二是中观层面的管制机制，运行于社会整体，通过制度设计规范社会成员的行为。二者相互依存——“管制”为“规训”提供制度条件，而“规训”则将“管制”内化为个体实践。依循这一逻辑，住房资产化所催生的“基础设施资本化效应”可被视为一种中观层面的社会管制机制。具体而言，城市基础设施分布的不均衡导致了住房使用价值的分化，这种分化表现为公共服务可达性的等级化分层。在资本化效应的推动下，公共基础设施的优先使用权被转化为可量化的“资产溢价”，从而使住房获得更高的资产价值。以资产为基础的福利(ABW)体制由此形成，家庭福祉在很大程度上由住房的资产价值界定：住房价值不仅体现家庭的居住品质，也折射其财富基础；同时，不同区位的住房价值既标示阶层属性，又反映相应的福利水平，进而成为社会区隔的重要表征。这一管制机制也为微观层面“创业精神的自我”[30]与“投资者主体性”[29]的形塑奠定了制度基础(相关分析将在后文的家庭尺度部分展开)。

3.1.2 基础设施建设(资本化)→房地产开发(商品化)

与中心城区相比，郊区基础设施密度较低、公共服务质量薄弱，导致土地和住房资产价值长期处于低位。然而，这一相对劣势使郊区成为基础设施建设和城市更新的重点区域，并在土地金融化的推动下演化为新的资本积累空间。2008年，为应对国际金融危机的冲击，国家出台扩大内需、刺激经济的政策，将棚户区改造纳入保障性安居工程。此后，各地政府以“新城新区”建设为名，在郊区大规模推进城市更新项目。在金融化背景下，这些项目往往以基础设施投资建设为核心，借助其资本化效应显著提升土地价值，同时延续房地产开发主导的积累模式，房价由此快速上涨。以增城和从化为例，2015—2019年间，两个行政区的城镇居民人均可支配收入增幅分别为38.40%和35.08%，低于全市平均水平(39.19%)；但同期房价涨幅却远超全市平均值(增城区82.35%、从化区81.73%、全市平均58.33%)。
以“知识城”和“新塘TOD”为例，二者均是广州“东进”战略的代表性项目(表3)。知识城的构想始于2008年，由广东省和新加坡合作提出，并借鉴苏州工业园的经验。2011年，广州市发布知识城总体规划，标志着项目正式启动。新塘TOD项目则于2014年提出，增城区新塘镇被定位为广州东部交通枢纽中心，并被列为省、市、区三级政府的重点建设项目。两个项目的推进过程呈现出以下两方面的共同特征：
表3 两个城市更新项目的概况

Tab.3 Overview of two urban redevelopment projects

比较内容 中新广州知识城(黄埔区) 广州东部交通枢纽中心(增城区)
项目规划进展 2010年，《广州市轨道交通线网2011—2015年建设方案》，规划地铁14号线一期工程(含知识城支线)
2011年，《中新(广州)知识城总体规划(2010—2020年)》
2014年，官方招标文件透露，新白广城际铁路(穗深城际北延段)将在知识城内设九佛、佛塱、新龙、镇龙4座车站
2016年，《国务院关于同意在中新广州知识城开展知识产权运用和保护综合改革试验的批复》
2015年，黄埔区教育局联同广州二中和万科地产召开发布会，宣布广州二中进驻知识城开办“会元学校”
2020年，《中新广州知识城总体发展规划(2020—2035年)》		 2014年，“广州东部交通枢纽中心新塘站及商业综合体项目”被列为省、市、区三级政府重点建设项目
2019年，《广州综合交通枢纽总体规划(2018—2035年)》，提出以新塘站为中心，汇集三条高铁线(广深、广汕、京九)、两条城际轨道(穗莞深、新白广)、四条地铁线(13号线、16号线、28号线、20号线)，共9个轨道交通及一体化公交网络
2019年，《广州东部交通枢纽中心片区城市设计方案》
2023年，《广州东部枢纽中心枢纽型国际商圈建设专项工作方案》
新建基础设施 交通、生态：地铁14号线及知识城支线、地铁21号线、凤凰湖
教育：天誉小学、天韵小学、广州实验中学、知识城中学等
医疗：广州黄埔银海眼科医院、中山大学附属肿瘤医院黄埔院区		 交通：地铁13号线、新塘南站(穗深城际铁路车站)、新塘站(广深、广汕铁路车站)
商业：凯达尔枢纽国际广场(未装修营业)
居住用地出让 2010—2011年，4宗地块成交，平均楼面价438元/m2
2012年，10宗地块成交，平均楼面价915元/m2
2019年，1宗地块成交，楼面价10203元/m2
2021年，3宗地块成交，平均楼面价27165元/m2		 2013年，2宗地块成交，平均楼面价3118元/m2
2017年，2宗地块成交，平均楼面价6949元/m2
2017年，官湖站上盖地块成交，楼面价15000元/m2
2019—2020年，3宗地块成交，平均楼面价10878元/m2
一方面，基础设施建设成为推动土地增值的重要杠杆，并被嵌入“土地财政”的运作逻辑之中。知识城和新塘TOD项目均将基础设施建设作为发展核心。例如，知识城建设依托地铁14号线的知识城支线，共设9个站点，并于2017年底投入运营；新塘TOD则依托地铁13号线，首期工程于2017年底竣工，设有11个站点，其中5个位于新塘镇。此外，知识城还持续引入优质教育和医疗资源，如广州市第二中学(首批省一级学校、国家级示范性普通高中)在此设立“会元学校”，中山大学附属肿瘤医院等三甲医院亦在此设立分院区。这些基础设施的集聚效应显著抬高了周边土地价值。以知识城为例，2012—2019年平均楼面地价增长了10倍(表3)；在新塘，官湖地铁站竣工后，附近一宗商住用地于2017年12月以底价15000元/m2成交，远高于同期增城区其他地块(1909RP20)。由此可见，这一时期的城市更新兼具“土地金融化”推动下的融资逻辑和“土地财政”驱动下的增长逻辑：基础设施建成推动土地价值持续攀升，而地方政府通过分阶段土地出让，将这一增值过程转化为不断扩张的财政收入来源。
另一方面，房地产开发推动土地价值的变现，地方政府与开发商维持“增长联盟”的关系。基础设施建设推动了土地增值，而土地价值又通过房地产开发转化为住房的交换价值。在此过程中，开发商通过推高房价获取利润。例如，知识城某房地产项目的两宗地块于2012年分别以833.01元/m2和1063.92元/m2的楼面价成交。尽管土地成本较低，但随着项目建设推进，房价从“2014年的8600元/ m2上涨至2016年的12000元/m2，2017年进一步增至18500元/m2，2019年突破20000元/m2”(1907HB29)。房价上涨作为积极的市场信号，反过来刺激开发商持续参与土地竞拍，并将土地作为后续开发与融资的基础，以期在未来实现更大规模的资本回报[39]。在此预期的驱动下，土地价格短期内快速攀升。以知识城为例，2019年土地成交楼面价已达10203元/m2，而到2021年，三宗成交地块的平均楼面价更是高达27165元/m2(表3)。这一过程折射出市场预期对于房地产开发的动员作用，房价与地价呈现出相互强化的循环：房价上涨推高地价，而地价上升又进一步抬高未来房价的预期。此外，开发商作为“增长联盟”的核心成员，不仅是房地产开发的主体，也深度参与教育、医疗和商业等基础设施的投资建设。在两个项目中，基础设施建设并非完全依赖地方财政，开发商作为市场主体发挥了重要作用。例如，知识城内多所新建公办学校由政府与开发商联合建设(1907RP16)；新塘站TOD商业综合体开发则由凯达尔集团主导(1909RP21)。
综上，在金融化的背景下，郊区城市更新项目以基础设施建设为核心，通过基础设施的资本化效应不断提升周边土地与住房价值，从而在房地产开发过程中实现更大规模的经济收益。这种以城市资产增值为基础的积累体制，本质上是为了维系以土地抵押融资为基础的城市经营模式。

3.2 家庭尺度：围绕家庭财富增值与城市发展前景的房地产投资

3.2.1 住房资产化→中产家庭的“创业精神”

尽管城镇住房制度改革推动了住房资产化，但早期住房市场仍以“居住需求”为导向。2008年以前，购房家庭中“投资导向”与“抵押贷款”的比例较低；家庭财富管理以银行存款为主，储蓄率长期维持高位[25]。这反映出当时家庭在资产配置上的态度较为保守。然而，自2008年起，随着城市更新的金融化进程加速，房地产开发强度显著提升，房价持续攀升，家庭对住房自有产权的认知发生了深刻变化。
以广州中心城区为例，业主普遍感知到房价上涨带来的财富效应。例如，天河区一位业主提到：“这个街区的LD大厦和HJ小区在2005—2006年开盘时售价约为9000元/m2。当时觉得价格很高，但如今这两个小区的二手房均价已超过50000元/m2，涨幅超过5倍”(1910LD06)。期间，部分业主通过出售房产获得了可观收益(1908RP18)。一位业主于2015年以6000元/m2的价格在增城区购置一套102 m2住房自住，2019年因工作调动以11000元/m2的价格转售，获利约50万元。他表示：“这一收益远高于我一整年的工资收入”(1909LD03)。随着房价持续上涨，住房逐渐被视为家庭财富的象征，这一观念在城市社会中迅速扩散，进一步推动了房地产市场的繁荣。
城市中产家庭愈发将购房视为实现资产增值与阶层跃升的“投资”行为，而非单纯满足居住需求的“消费”行为。何深静[30]将这一趋势概念化为“创业精神的自我”意识形塑。这一社会意识的兴起，反映了ABW体制下福利观念的转向：家庭福祉不再主要依赖公共财政投入与再分配机制，而是更加强调个体与家庭的能动性与责任。对于中产家庭而言，这种“创业精神”具体体现在三个维度：第一，在财富管理维度上，住房成为家庭财富组合的核心。许多家庭除自住外，还购置额外房产用于出租，以分散风险并锁定收益。一位受访者直言：“我前些年炒股亏了不少钱，后来觉得买房才是最稳妥的理财方式。收租金就像买理财产品一样，有定期进账，让我更有安全感。而且一旦有需要，还能抵押或出售房子获得流动资金”(1904HB08)。第二，在代际规划维度上，购房是作为子女教育、养老保障的前置性投资。一位购置学区房的受访者强调：“房子作为财产是留给孩子的……更重要的是它能帮助孩子进入好学校，获得高学历，这是双重的保障”(1910HB42)。第三，在风险意识维度上，房价上涨带来的“财富效应”强化了家庭的机会主义倾向。越来越多家庭愿意利用金融杠杆，以未来预期收入支撑当下购房决策。一位在天河区置业的受访者表示：“月供压力很大，但我预计房价还会继续涨。收益和风险成正比，这是金融常识”(1907HB27)。
以学区房投资热潮为例，为争取优质教育资源，许多家庭愿意承担高昂购房成本，以获取省一级学校的入学资格[40]。如图3所示，越秀区和天河区的省一级学校密度最高。在天河区某街区，尽管QY小区与HT小区相邻，但二手房价格差异显著。QY小区建筑老旧(建于1991年，容积率2.24)，其二手房均价却比HT小区(建于2004年，容积率1.29)高出约6500元/m2。主要原因在于QY小区属于“双学区房”，划入Y小学及其对口初中(均为省一级学校)的学区。换言之，购置该街区一套100 m2住房并获得省一级学校学区资格，需额外支付约65万元(1910RP23)。一位购房者表示：“如果孩子能接受优质教育，就有更大机会考上顶尖高校，将来也更容易找到高薪工作。现在支付的65万元，如果能帮助孩子将来获得年薪65万元的工作机会，这就是一次成功的投资”(1910HB40)。由此可见，住房资产化不仅推动了优质教育资源的资本化，也进一步催生了中产家庭的“创业精神”：他们在积累住房财富的同时，也将优质教育视为子女实现人力资本增值的关键路径。
3.1.1小节已分析，包括优质教育资源在内的基础设施资本化效应，构成了中观层面的社会管制机制，通过制度设计与市场运作，将家庭福祉与住房价格紧密绑定。与此同时，对中产家庭“创业精神”的培育则是一种微观层面的规训机制，促使家庭主动内化资产化逻辑(如财富管理、代际规划与风险承担等)，并将其落实于日常实践之中。二者相辅相成：管制机制提供制度性框架，规训机制推动这些制度逻辑在日常生活中的渗透与再生产。由此，住房资产化在社会层面生成了一套新的价值体系——以资产为核心的“创业精神”逐渐成为当代城市治理的重要文化逻辑。

3.2.2 “创业精神”的中产家庭→基于城市前景的住房投资

在以资产为核心的“创业精神”驱动下，中产家庭以投资者和风险承担者的身份参与房地产开发过程，将购房视为面向未来的财富积累策略，从而成为城市更新的重要推动力量。从这一意义上看，城市更新已不再只是“增长联盟”主导的空间生产过程，而是在金融化进程中愈发依赖中产家庭的投资实践，作为其得以持续运转的社会基础[29,31]。换言之，城市积累模式在很大程度上演变为一种基于城市资产增值的收益分成机制——除地方政府与开发商外，购房者与业主家庭亦深度参与其中[22]。
从区位逻辑来看，中产家庭在中心城区与郊区的住房投资呈现出差异化路径。中心城区凭借成熟的建成环境、完善的公共服务与稳定的市场预期，被视为保值性强的优质资产区位。教育、医疗和交通等基础设施的资本化效应进一步强化了中心城区住房的“马太效应”：设施完善的社区不仅提供更高的居住品质，也具备更强的资产增值潜力。例如，Y小学(省一级学校)周边学区房均价已超过600万元，尽管价格高昂，仍供不应求(1906RP05)。一位业主指出：“这里的房价筛选出经济条件较好的家庭，房屋经过多次转手后，学生家庭的经济水平已趋于一致”(1910HB38)。因此，在中心城区购置学区房，不仅意味着家庭财富的投资与积累，也是一种对社会资本的策略性投入[34]。
相比之下，郊区的购房热潮更多基于城市更新所塑造的发展前景，形成了另一种投资逻辑。在这一过程中，地方政府发挥着重要的动员与背书作用。通过战略规划、产业政策和基础设施投资，政府不仅为郊区更新提供物质条件，也借助发展叙事与政策信号引导市场预期(表3)，从而增强中产家庭的投资信心。例如，知识城被纳入国家战略发展平台，于2016年获批成为知识产权改革试点，这类政策性认定在住房市场中被解读为城市前景的积极信号。一位计划在知识城购房的业主表示：“政府把这么多资源投放在这里，说明它的未来潜力巨大，现在买房就是押注政策红利”(1907HB26)。另一位在新塘置业的业主也表达了相似观点：“虽然现在新塘的配套尚不够完善，但随着地铁和高铁的开通，这里会变得更繁华，房子肯定会升值”(1908HB35)。在此背景下，越来越多中产家庭在政府规划的激励下选择郊区购房，并期望伴随项目落地，通过房产增值分享由此释放的经济红利。
综上所述，住房投资已成为中产家庭将其未来福祉嵌入城市发展前景的重要渠道。他们将政府规划、基础设施建设与产业政策等宏观愿景转化为购房、按揭、持有、出租和转售等微观实践的决策依据，并在资产配置、代际传递和风险承担等方面进行策略性安排。在这一过程中，金融化的城市更新逻辑得以清晰呈现：城市尺度的住房资产化与基础设施资本化推动土地增值和房地产开发，而家庭尺度的“创业精神”持续推动住房市场的投资需求和购买力，房价上涨带来的财富效应进一步强化了这种投资热情，同时政策与市场的互动不断再生产这一逻辑。由此，城市尺度的融资建设与家庭尺度的住房投资共同构筑了以资产增值为核心的金融化城市积累模式。

4 结论与讨论

自2008年以来，随着土地开发逻辑由“商品化”向“资产化”发展，中国的城市更新模式经历了深刻的金融化转型。金融化进程以城市资产为核心，贯穿了“融资”与“投资”的互动过程。既有研究主要从融资视角探讨地方政府如何通过土地抵押与举债建设推动城市更新，但对房地产开发如何维系城市积累体制的讨论仍相对不足。基于此，本文提出投资视角，运用住房资产化的概念框架，分析地方政府、开发商与中产家庭如何围绕住房投资共同参与房地产开发主导的城市更新，并由此构建金融化的城市积累模式。
在文献综述部分，本文系统梳理了住房资产化的多重制度逻辑：在宏观层面，住房资产化作为缓解财政压力的制度方案，配合地方政府主导的土地增值与房地产开发等手段，维系“土地财政”的运转；在中观层面，以资产为基础的福利体制的作用下，住房产权影响了教育、医疗等公共服务的分配逻辑，进而使住房自有产权成为社会分层的重要机制；在微观层面，住房的财富属性和阶层象征激发了中产家庭的“创业精神”，个体与家庭被塑造为投资者主体，将住房作为财富管理与福祉规划的重要工具。结合住房资产化的概念框架，本文以广州为案例展开实证研究。
研究发现，广州的城市更新过程呈现多尺度的金融化逻辑：在城市尺度，基础设施建设是城市资产增值的关键，其资本化效应推动了周边土地和住房价值的上涨；同时，地方政府通过规划叙事塑造市场预期，为房地产开发创造更大的增值与积累空间，从而维系基于土地抵押融资的城市经营模式。在家庭尺度，住房资产化强化了中产家庭的财富观念与投资动机。越来越多中产家庭基于对城市前景的乐观预期而按揭购房，并将其视为一项投资决策，期望通过房产增值分享城市发展的经济红利。房价上涨所释放的财富效应进一步推动购房热潮，并反过来支撑土地出让与财政扩张。在这一循环中，住房既是家庭财富的核心资产，也是城市财政与资本积累的重要支点。由此，城市增长机器与家庭投资逻辑相互耦合，共同构筑起以资产增值为核心的城市发展路径。
近年来，随着房企债务风险集中暴露、住房价格下跌，以及城市更新项目放缓，中产家庭作为投资者主体，对市场信号的解读逐渐从积极进取转向谨慎观望。自2022年以来，尽管各级政府密集出台多项宽松政策，如限购放松、首付比例下调、公积金贷款条件放宽，以及“认房不认贷”等，但这些措施仍未显著激发大量新的购房需求。由此，中国的城市更新正逐步由以大规模房地产开发为特征的“增量扩张”阶段，转向以“存量优化”为主导的新阶段。
然而，金融化背景下住房资产化的制度逻辑并未随市场下行而消退。公共服务与住房产权的绑定机制依旧存在，“创业精神的自我”所塑造的投资者主体性仍持续影响家庭的财富管理与生活规划。这意味着，在“存量优化”阶段，亟需通过公共政策与文化话语的重构，形成新的资产观念，以替代此前依赖房价快速上涨的投机性投资模式。作者尝试提出以下三个潜在方向，通过重构资产化逻辑，实现城市更新的可持续推进：一是以“资产保值”为导向，推动社区微更新，重点改善便利设施、提升环境宜居性与生活品质，从而延长住房的使用周期并增强其保值功能；二是以“价值共创”为理念，推动共同体式的社区治理，鼓励业主和居民通过协同参与来维护社区秩序、提升公共空间质量，从而维系住宅区的社会声誉和区位价值；三是以“创业精神”为契机，探索自下而上的更新模式，尤其适用于城中村改造，动员村集体经济组织发挥能动性，通过改善建成环境和改造集体物业，构建稳定、长期、可持续租金收益的积累模式。这三种潜在路径均以社区尺度为切入点，强调社区的社会经济基础与自我再生能力，体现了“人民城市”理念所倡导的以人为本、共建共享的发展逻辑。通过观念与实践的转型，资产化逻辑在“存量优化”阶段能够更好地契合社会可持续发展的目标，并为新阶段的城市更新行动提供制度与文化支撑。

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