地理科学进展 ›› 2018, Vol. 37 ›› Issue (9): 1268-1276.doi: 10.18306/dlkxjz.2018.09.009
收稿日期:
2017-11-15
修回日期:
2018-01-12
出版日期:
2018-09-28
发布日期:
2018-09-28
作者简介:
作者简介:宋伟轩(1981-),男,吉林敦化人,博士,副研究员,主要从事城市社会空间研究,E-mail:
基金资助:
Weixuan SONG1,2(), Yuzhu MA1,3, Yanru CHEN1,3
Received:
2017-11-15
Revised:
2018-01-12
Online:
2018-09-28
Published:
2018-09-28
Supported by:
摘要:
住宅价格空间分异是中国城市地理学和经济地理学近年来关注的热点前沿课题。以南京4560个居住小区为研究总样本,采集2009-2017年间30个季度各小区平均住宅售价和租金,选取6个特征时段和小区分布相对集中的重点研究区,采用克里格插值法分析研究区内住宅售租价格的空间分异与演变特征,发现售价空间分异明显加剧,高值区渐显于河西新城、江心洲和鼓楼名校学区;租金空间则从城市中心向外围递减格局转变为整体更加均衡的新老城区多中心结构。在此基础上,重点围绕住宅“区位”属性,构建售租价格分异影响因素指标体系,通过逐步多元回归分析发现,中心位势变量对售租价格的解释度最高,而配套服务类区位因素对售租价格的解释力在降低。南京城市房价快速增长背景下,常规“区位”因素对房价分异的重要性持续减弱,学区、政策偏向等特殊“区位”因子对房价的决定性作用则逐步突显,而“售租比”全面快速增长则预示着城市房价风险程度的整体提高。
宋伟轩, 马雨竹, 陈艳如. 南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素[J]. 地理科学进展, 2018, 37(9): 1268-1276.
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表2
2009-2017年南京各季度城市住房单位面积平均售价变化情况"
上涨期 | 房价 /(元/m2) | 平稳期 | 房价 /(元/m2) | 上涨期 | 房价 /(元/m2) | 平稳期 | 房价 /(元/m2) | 上涨期 | 房价 /(元/m2) |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2009年4季度 | 10490 | 2011年2季度 | 14384 | 2012年4季度 | 14317 | 2014年2季度 | 17698 | 2015年4季度 | 17594 |
2010年1季度 | 11765 | 2011年3季度 | 14417 | 2013年1季度 | 15326 | 2014年3季度 | 17499 | 2016年1季度 | 18697 |
2010年2季度 | 13267 | 2011年4季度 | 14191 | 2013年2季度 | 15676 | 2014年4季度 | 17384 | 2016年2季度 | 20755 |
2010年3季度 | 13533 | 2012年1季度 | 14090 | 2013年3季度 | 16221 | 2015年1季度 | 16875 | 2016年3季度 | 22531 |
2010年4季度 | 13751 | 2012年2季度 | 14066 | 2013年4季度 | 17032 | 2015年2季度 | 17455 | 2016年4季度 | 23971 |
2011年1季度 | 14307 | 2012年3季度 | 14285 | 2014年1季度 | 17367 | 2015年3季度 | 17290 | 2017年1季度 | 25358 |
表4
影响住宅平均售租价格分异的特征变量及描述"
特征类型 | 解释变量 | 变量描述 |
---|---|---|
小区属性 | 住宅房龄 | 距离住宅建成年份的年数 |
居住品质 | 绿化率(绿化面积与规划建设用地面积之比) | |
商业区位 | 生活配套 | 1 km半径内大型商场和各类超市数量 |
商务配套 | 1 km半径内写字楼和银行网点数量 | |
交通区位 | 交通便捷 | 与最近两个(已通车)不同线路地铁站距离之乘积(取对数) |
中心位势 | 与城市中心(新街口)和最近二级中心距离之乘积(取对数) | |
服务区位 | 教育医疗 | 1 km半径内中、小学和医院数量 |
休闲娱乐 | 1 km半径内城市公园广场、大学校园和文化体育场馆数量 | |
景观区位 | 环境景观 | 与城市大型山水景观资源的空间毗邻程度* |
表5
特征变量对住宅售价和租金的解释力排名及变化"
住宅房龄 | 居住品质 | 生活配套 | 商务配套 | 交通便捷 | 中心位势 | 教育医疗 | 休闲娱乐 | 环境景观 | 联合解释力(R2) | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2009年1季度 | 3 / 4 | 6 / 8 | - / 2 | 8 / 7 | 1 / 1 | 2 / 3 | 7 / - | 5 / 6 | 4 / 5 | 0.605 / 0.593 |
2011年2季度 | 3 / 4 | 5 / - | - / 7 | 7 / 6 | 2 / 1 | 1 / 2 | 6 / - | 8 / 3 | 4 / 5 | 0.558 / 0.598 |
2012年4季度 | 2 / 4 | 5 / - | - / - | 7 / - | 1 / 1 | 3 / 2 | 8 / - | 6 / 3 | 4 / 5 | 0.548 / 0.622 |
2014年2季度 | 4 / 3 | 2 / - | 8 / - | 6 / 4 | - / 6 | 1 / 1 | 7 / 5 | 5 / 2 | 3 / - | 0.449 / 0.588 |
2015年4季度 | 3 / 3 | 2 / 6 | 9 / - | 6 / 4 | 7 / - | 1 / 1 | 8 / 5 | 5 / 2 | 4 / - | 0.463 / 0.546 |
2017年1季度 | 2 / - | 3 / 6 | - / - | - / 4 | - / 2 | 1 / 1 | - / 5 | - / 3 | 4 / - | 0.359 / 0.338 |
表6
特征变量对住宅售价和租金的标准化回归系数及其变化"
2009年1季度 | 2011年2季度 | 2012年4季度 | 2014年2季度 | 2015年4季度 | 2017年1季度 | ||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
售价 | 租金 | 售价 | 租金 | 售价 | 租金 | 售价 | 租金 | 售价 | 租金 | 售价 | 租金 | ||||||
住宅房龄 | -0.248 | -0.136 | -0.244 | -0.174 | -0.234 | -0.128 | -0.142 | -0.122 | -0.167 | -0.084 | -0.210 | - | |||||
居住品质 | 0.123 | 0.044 | 0.125 | - | 0.127 | - | 0.124 | - | 0.123 | 0.045 | 0.154 | 0.062 | |||||
生活配套 | - | 0.400 | - | 0.366 | - | - | -0.367 | - | -0.364 | - | - | - | |||||
商务配套 | -0.223 | -0.201 | -0.266 | -0.290 | -0.232 | - | -0.268 | -0.280 | -0.206 | -0.226 | - | -0.289 | |||||
交通便捷 | -0.390 | -0.284 | -0.380 | -0.308 | -0.398 | -0.377 | - | -0.071 | 0.081 | - | - | -0.148 | |||||
中心位势 | -0.299 | -0.244 | -0.311 | -0.301 | -0.310 | -0.334 | -0.611 | -0.497 | -0.668 | -0.585 | -0.582 | -0.452 | |||||
教育医疗 | 0.243 | - | 0.258 | - | 0.190 | - | 0.480 | 0.250 | 0.390 | 0.193 | - | 0.198 | |||||
休闲娱乐 | 0.180 | 0.170 | 0.155 | 0.213 | 0.159 | 0.193 | 0.254 | 0.343 | 0.275 | 0.267 | - | 0.137 | |||||
环境景观 | 0.147 | 0.097 | 0.152 | 0.083 | 0.147 | 0.070 | 0.069 | - | 0.053 | - | 0.099 | - |
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