南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究

doi:10.11820/dlkxjz.2015.02.013

摘要/Abstract

摘要：

城市土地利用格局是城市空间功能演变的结果和空间表现,对两者间关系的探讨是地理学经典研究领域。本文基于2003-2010年工业、商服、住宅用地微观出让数据,运用样带分析方法,研究南京市不同用途土地出让的时空演化及作用机制,着重探析“退二进三”和旧城改造、开发区建设、新城发展等城市空间重构行为对土地出让区位、规模与土地投标租金的影响。研究表明：总体上,南京市土地出让的空间用途结构和地价分布符合Alonso经典竞租模式,但也呈现多中心城市的特征;主城区地价水平较高,以小宗、密集的商服与住宅用地出让为主,旧城改造对提升老城区地价具有明显作用;郊区开发区为工业用地出让的主要区域,由于地价受行政影响较强,工业用地地价被压低,在同一工业园区空间范围内投标租金曲线呈现扁平化特征;新城通过改善生活生产服务设施,引致大量土地出让和土地价值提升,呈现一定的产城融合发展态势。

关键词: 空间重构, 土地出让, 投标租金, 样带法, 南京市

Abstract:

Urban land use structure is the result and spatial expression of the evolution of urban space functions. In geography, there is a classic field of study that dedicates to the relationship between these two aspects. Based on the industrial, commercial, and residential land leasing data during 2003-2010, this study examines the spatiotemporal evolution of different types of land use in Nanjing. By using the belt transect method, this study demonstrates especially the influence of urban spatial restructuring, such as the old city reconstruction, industrial upgrading, development zone construction, and new city development, on land grant location, scale, and bid-rent. The results show that the spatial structure of land market and land price tend to fit the Alonso bid-renting patterns, but there also exist multicenter characteristics. With higher land price, the remised land in the center of the city is usually small and of high density. Reconstruction of the old city increases land price significantly. Development zones have become a concentrated area for the transfer of industrial land, meanwhile industrial land price is artificially depressed because of strong administrative influences, which lowers the bid-rent curve slope within each industrial development zone. Moreover, new central business districts and university parks led to numerous land transactions and land value increased due to the improvement of peripheral conditions and supporting services. New cities with comprehensive functions may be formed in these places over a short time period.

Key words: spatial restructuring, land leasing, land bid-rent, belt transect method, Nanjing City

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参考文献 35

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年份	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
以上一年为100	/	103.9	104.7	103.0	102.8	103.0	103.9	103.6	102.6	104.6
以2001年为100	100.0	103.9	108.8	112.1	115.2	118.6	123.2	127.6	130.9	136.9

年份	规划或政策	相关内容
2000	南京市国民经济和社会发展第十个五年计划	主城内形成中心商业区,培育中央商务区,进一步提升中心区品位,第二产业继续实施“退二进三”
2003	关于加快推进电子、汽车、石化、钢铁、电力五大产业发展的意见	以开发园区为载体,加快产业布局的调整,提高集中度
2003	南京市工业产业布局规划(2003-2010)	企业总部在城区集聚,生产加工向开发区、工业园集中
2004	关于落实科学发展观加快工业产业发展的指导意见	构筑以组团为核心、园区为载体,与生态环境相适应的空间布局体系
2005	关于加快推进主城区工业布局调整工作的意见	用3年左右时间,主城区保留部分符合城市总体规划的工业用地,发展都市型工业及总部经济,其他工业企业一律向开发区、工业集中区转移
2006	南京老城控制性详细规划	老城发展商贸服务、文化旅游、都市产业(科技、创意、小型都市工业)
2007	南京市城市总体规划(2007-2030)	引导新增工业向郊区(县)重要开发区集中,促进工业产业集群发展,主城作为现代服务业发展的主要承载地

时间	开发区建设进展	3个阶段^*工业用地出让面积占样带比例/%
2002年	马群科技园成立	30.67、7.18、12.29
2002年	迈皋桥创业园成立	0、6.83、27.33
2005年	奥体大街至河西大街道路全面竣工并交付使用,新城科技园自有载体建设全面启动	0、6.16、3.37
2006年	雨花经济开发区升级为省级经济技术开发区	21.14、46.62、0.70

指标	2001年底	2010年底	指标	2001年底	2010年底
城市建成区规模/km²	8	47	建成区人口/万	1.8	26
市政道路/km	3.5	70(不含在建)	公交线路/条	2	17
文化教育设施/hm²	44	465(含在建)	医疗卫生设施/hm²	0.1(含院校)	12.1(含院校及在建)
大学/所	2	12	中小学/所	1	4
商品房面积/hm²	26	387(建成及基本建成)	商业配套设施/hm²	1.2	40.3(含在建)

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