Quantitative evaluation of the impacts of driving factors on urban residential land price and analysis of their spatio-temporal heterogeneity: A case study of Wuhan City
QU Shijin1, 2, , HU Shougeng1, 2, *, , LI Quanfeng3, YANG Shengfu1, 2
1. School of Public Administration, China University of Geosciences, Wuhan 430074, China2. Key Laboratory of Legal Assessment Project, Ministry of Land and Resources, Wuhan 430074, China3. College of Resources and Environment, Northeast Agricultural University, Harbin 150030, China
基金资助: 国家自然科学基金项目(41101535,41671518)国土资源部公益性行业科研专项(201511004)National Natural Science Foundation of China, No.41101535, No.41671518Commonwealth Project of the Ministry of Land and Resources, No.201511004
Measuring the spatiotemporal differences of the impacts of main driving factors on residential land price quantitatively is a basic work to understanding the dynamic patterns and formation mechanism of land price, which is also helpful for the optimal allocation of urban land. The hedonic model improved by feasible generalized least squares (FGLS) was employed in this study. The results show that: the impacts of key factors on Wuhan City's residential land price between 2007-2015, ranked from high to low, were floor area ratio, hospitals, central business district (CBD), sub-CBDs, the metro, and parks. In the time series, the impact of CBD showed an upward trend; the impact of sub-CBDs showed a downward trend; the influence of hospitals increased exponentially and the impact of metro stations increased logarithmically; and the effect of parks decreased continuously. The impact of floor area ratio first decreased then increased. Among the different regions, within the second ring road parks and floor area ratio have greater regression coefficients, but factors including metro stations and hospitals had more obvious influences on residential land price in the areas outside the second ring road. The impacts of CBD and sub-CBDs on residential land price were obvious complementary in space. Based on the results of this study, current urban land management should pay attention to the protection and allocation of natural landscape and the determination of residential land parcel's floor area ratio.
Keywords:residential land
;
influencing factors
;
spatiotemporal differentiation
;
hedonic model
;
Wuhan City
QUShijin, HUShougeng, LIQuanfeng, YANGShengfu. Quantitative evaluation of the impacts of driving factors on urban residential land price and analysis of their spatio-temporal heterogeneity: A case study of Wuhan City[J]. Progress in Geography, 2018, 37(10): 1371-1380 https://doi.org/10.18306/dlkxjz.2018.10.007
Fig.2 Spatial distribution of residential land price generated by the ordinary kriging interpolation method for Wuhan City
3 研究方法与模型构建
3.1 研究方法
从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型。其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛。特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004)。城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格。相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015)。鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究。特征价格模型主要公式如下:
This thesis, taking the downtown of Nanjing as an example, constructs a GWR model of the residential land price in urban areas based on spatial autocorrelation analysis and Monte Carlo Significance Test. After comparing the spatial variation of residential land prices in 2003 and 2009, this thesis probes into different factors in the spatial and temporal variations of residential land price, so as to reveal the relation between the space of residential land price and its influencing factors and to promote the scientific management of land price. The results indicate that: 1) a continuous increase of the influencing factors, as well as their reasonable distribution can narrow regional differences, and weaken their impacts on the land price; 2) due to the constant improvement of traffic facilities, the influencing factors, such as CBD, arterial roads, bus lines, witness variations in the degree and range of impacts on the land price; 3) as the city residents are paying attention to the improvement of living quality and taste over time, the impact of park and green space on land price exceeds that of any other public facilities.
[Cao TB, Huang KL, Li JB, et al.2013.
The spatial-temporal evolution of the residential land price of downtown Nanjing
This thesis, taking the downtown of Nanjing as an example, constructs a GWR model of the residential land price in urban areas based on spatial autocorrelation analysis and Monte Carlo Significance Test. After comparing the spatial variation of residential land prices in 2003 and 2009, this thesis probes into different factors in the spatial and temporal variations of residential land price, so as to reveal the relation between the space of residential land price and its influencing factors and to promote the scientific management of land price. The results indicate that: 1) a continuous increase of the influencing factors, as well as their reasonable distribution can narrow regional differences, and weaken their impacts on the land price; 2) due to the constant improvement of traffic facilities, the influencing factors, such as CBD, arterial roads, bus lines, witness variations in the degree and range of impacts on the land price; 3) as the city residents are paying attention to the improvement of living quality and taste over time, the impact of park and green space on land price exceeds that of any other public facilities.
[28]
GibbonsS, MouratoS, Resende GM.2014.
The amenity value of English nature: A hedonic price approach
This paper takes Nanjing metro Line 1 and Line 2 as an example to construct the urban public transit network, which is used to measure the changes in transit accessibility with multiple indicators. Based on the distinctions between before and after building metro line, this paper provides diverse value added response modes with different land prices capture on the transit accessibility-added of metro, which offers a scientific basis for law inquiry and policy formulation. The results show that the metro enhances the urban public transit accessibility in time costs, sphere of influence, and network morphology and so on. Absolute accessibility increase in the peripheral region is larger than that in the central area, while relative accessibility increase in the center is larger because of "radius trap", which brings about "center expansion & peripheral collapse" pattern change. The change of land price pattern is similar with that of accessibility pattern. Thus, space differentiated external economy comes into being with the effects of metro. Different types of land use have different land value capture modes, for example, commercial land value increase shows a logarithmic response mode, residential land value increase shows an index response mode, while industrial land value increase shows a linear response mode. It is indicated that metro contributes 1/3 to urban land added value, in which the external effect on commercial land is higher than that of residential and industrial land, with a ratio of 2:1:0.3. The result may be beneficial to assess the Nanjing Metro influences on the overall urban land use, and provide the evidence for levying urban land and housing differentiated taxes to compensate the metro economic externality losses.
[LiZ, Zhou SL, Wu SH, et al.2014.
The impact of metro lines on public transit accessibility and land value capture in Nanjing
This paper takes Nanjing metro Line 1 and Line 2 as an example to construct the urban public transit network, which is used to measure the changes in transit accessibility with multiple indicators. Based on the distinctions between before and after building metro line, this paper provides diverse value added response modes with different land prices capture on the transit accessibility-added of metro, which offers a scientific basis for law inquiry and policy formulation. The results show that the metro enhances the urban public transit accessibility in time costs, sphere of influence, and network morphology and so on. Absolute accessibility increase in the peripheral region is larger than that in the central area, while relative accessibility increase in the center is larger because of "radius trap", which brings about "center expansion & peripheral collapse" pattern change. The change of land price pattern is similar with that of accessibility pattern. Thus, space differentiated external economy comes into being with the effects of metro. Different types of land use have different land value capture modes, for example, commercial land value increase shows a logarithmic response mode, residential land value increase shows an index response mode, while industrial land value increase shows a linear response mode. It is indicated that metro contributes 1/3 to urban land added value, in which the external effect on commercial land is higher than that of residential and industrial land, with a ratio of 2:1:0.3. The result may be beneficial to assess the Nanjing Metro influences on the overall urban land use, and provide the evidence for levying urban land and housing differentiated taxes to compensate the metro economic externality losses.
[42]
WuC, YeX, DuQ, et al.2017.
Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China
react-text: 331 As one of the essential urban open spaces, lakes usually contribute immensely to the quality of residents′ daily lives. Different from hedonic approach employed in existing researches on urban open spaces in China, this paper integrates housing price surface with road density to analyze the spatial characteristics in proximity to urban lakes in Wuhan City, China. With the expansion of Wuhan... /react-text react-text: 332 /react-text [Show full abstract]
[45]
Yen B TH, MulleyC, ShearerH, et al.2018.
Announcement, construction or delivery: When does value uplift occur for residential properties? Evidence from the Gold Coast Light Rail system in Australia
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...
基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价
1
2010
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价
1
2010
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究
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2015
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1
2015
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长春市公共服务设施用地演变格局与机制
1
2015
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2015
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
基于Hedonic模型的城市地价空间结构分析: 以湖南省娄底市为例
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2009
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
基于Hedonic模型的城市地价空间结构分析: 以湖南省娄底市为例
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2009
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
The amenity value of English nature: A hedonic price approach
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2014
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...
Spatially non-stationary relationships between urban residential land price and impact factors in Wuhan City, China
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
... ; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素
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2017
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素
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2017
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
External effects of neighborhood parks and landscape elements on high-rise residential value
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2010
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
Open space amenities and residential land use: An Australian perspective
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2018
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
城市群土地价格影响因素差异性研究
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2017
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
城市群土地价格影响因素差异性研究
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2017
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
A new approach to consumer theory
1
1966
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
The value if trees, water and open space as reflected by house price in the Netherlands
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2000
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
北京市土地出让价格的空间格局与竞租规律探讨
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2015
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
北京市土地出让价格的空间格局与竞租规律探讨
1
2015
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
The effect of anticipated transportation improvement on residential land values
Combined impacts of highways and light rail transit on residential property values: A spatial hedonic price model for phoenix, Arizona
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2014
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...
Forest proximity and residential land values
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2013
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
Bus stop, property price and land value tax: A multilevel hedonic analysis with quantile calibration
1
2015
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...
The impacts of historic districts on residential property land values in Australia
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2017
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
南京地铁对城市公共交通网络通达性的影响及地价增值响应
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2014
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
南京地铁对城市公共交通网络通达性的影响及地价增值响应
2
2014
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
... 综合现有研究发现,对住宅地价微观影响因素选取多集中于区位、邻里和个别因素3个方面,涉及土地的商业、教育、医疗、交通、居住景观、建筑条件等多重属性(张丽芳等, 2009; 王爱等, 2016; 崔娜娜等, 2017).其中区位因素主要指土地所处的空间位置,根据土地区位理论,本文主要选取到城市中心(CBD)和城市副中心距离(SUBCBD)予以表征,城市中心和副中心是城市主要的商业、服务业及金融业的聚集区,随着到其距离的增大,土地的商业等聚集能力不断减弱,利用程度和收益也不断下降,因此到城市中心/副中心的距离能够有效表征土地的经济区位.邻里因素主要指土地周边与居民日常生活息息相关基础设施的完善程度,参考众多研究以及结合数据可获取性(Jim et al, 2010; 吕萍等, 2010; 李志等, 2014; Hu et al, 2016),本文主要选取了到医院距离(HOSP)、800 m范围内有无地铁(METRO)、800 m范围内有无公园景观(PARK)(包含已开发为公园的市内湖泊)3个指标予以表征.个别要素主要指土地的自身条件如土地面积、形状等通过改变建筑限制条件和建筑面积等而影响土地收益的要素,结合现有研究经验(秦波等, 2010),本文选取对土地收益具有重要影响的土地容积率(FAR)变量.与此同时,以基期为参考,研究选取了时间控制变量(Y)来替代房地市场环境、通货膨胀等宏观因素对地价的影响.在整体和不同区域两个尺度研究中,时间控制变量为Y2008-Y2015;而在2007-2009年,时间控制变量为Y2008和Y2009,在2010-2012年为Y2011和Y2012;在2013-2015年时间控制变量则为Y2014和Y2015.地价样点到各因素的距离采用道路距离计算. ...
Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China
1
2017
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
Spatiotemporal effects of main impact factors on residential land price in major cities of China
1
2017
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
Some factors affecting the spatial distribution of Chicago land values, 1910-1960
1
1965
... 国外特别是西方国家,房地产市场发育较早,对地价微观影响因素的研究也取得了丰富的成果.早期的地租地价论和区位论(Alonso, 1964)等为地价形成及其演变机制研究提供了重要理论基础,而随着消费者理论及特征价格模型引入(Lancaster, 1966; Rosen, 1974),房地产影响因素定量研究得到快速发展(Luttik, 2000; Sharma, 2013; Warren et al, 2017),逐步揭示了CBD(Yeates, 1965)、轨道交通(Seo et al, 2014)、景观(Jones et al, 2018)等核心要素对房地产价格影响过程、方式等机理.近年来,伴随空间计量学科的发展,以地理加权回归(GWR)为主的空间计量模型亦被广泛用于揭示不同影响因素对地价作用的空间特征(Nilsson, 2014).值得注意的是,随着城市化逐步完成和土地市场的逐渐成熟,西方关于城市地价的研究日趋细化,但研究成果也有所减少(高金龙等, 2014).在国内,受土地市场不断完善影响,地价影响因素研究正不断丰富和深入.在研究方法方面,除特征价格模型(刘洪彬等, 2011; 朱传广等, 2014)和GWR(Hu et al, 2016)外,空间扩展(隋雪艳等, 2015)、结构方程(武文杰等, 2010)等模型扩展了地价研究的方法体系.在影响因素研究方面,从宏观层面揭示了社会经济状况、城市规划、土地保护政策等对地价的影响机理(彭飞等, 2016; Yang et al, 2017);而在微观层面,受西方国家研究的启发,学者们从区位条件、邻里状况等角度定量测度了城市中心、地铁、医院、学校、容积率、自然地物等要素对住宅地价影响的程度、方式、范围、空间差异等特性(吕萍等, 2010; 李志等, 2014; 邓羽等, 2015; Wu et al, 2017).宏观因素对地价的影响,反映了不同城市间地价的差异及单一城市地价变化趋势的主要特征及形成原因(崔晓美等, 2017),而深入揭示城市内部微观因素对地价影响机制及其时空差异,更是直接关系土地优化配置及房地产市场区域差别化精准调控的重要前提.已有研究虽然取得了较为丰硕的成果,但在社会经济不断发展、城市空间持续扩张、房价快速上升的宏观背景下,城市内部住宅地价及与此相关的基础设施条件、居住环境正发生着显著改变(杨叠涵等, 2015; 张婧等, 2015).梳理已有研究亦不难发现,这一变化会致使不同时空范围和市场化程度下,微观影响因素对住宅地价作用表现出复杂性和差异性的时空变化特征(曹天邦等, 2013; Hu et al, 2016),但已有研究却大多从单一时间和空间维度静态探讨微观影响因素对住宅地价的作用关系,较少从多时序、多尺度的视角深入刻画城市快速发展背景下,微观因素对住宅地价影响在不同时空的分异规律,研究结果对深入剖析地价形成机制和完善城市内部土地市场差别化精准调控的参考价值仍有提升空间. ...
Announcement, construction or delivery: When does value uplift occur for residential properties? Evidence from the Gold Coast Light Rail system in Australia
... 从已有研究来看,根据研究目的的差别,地价影响因素的定量研究方法包括特征价格、空间自回归、GWR、结构方程等多种计量经济或空间计量经济方法模型.其中以特征价格模型和GWR模型应用最为广泛.特征价格模型作为地价影响因素研究最为经典和成熟的模型,起源于Lancaster的消费者理论和Rosen隐性市场理论,它认为公平市场条件下,异质性商品的价格由其所提供的效应决定,效应则对应着商品的一系列内在特征(引自温海珍等, 2004).城市住宅用地作为典型异质性商品,通过土地的区位条件、邻里状况、自身特点等多种特征组合来影响消费者选择,其价格则可视作其所包含特征的隐含价格之和,而特征价格模型运用计量经济学的方法能有效地解构各特征的隐含价格.相比特征价格模型的全局多元回归的数理基础,其他方法在空间相关性的考虑、局部特征的刻画、影响因素间关联性识别等不同层面具有各自独特的优势(Seo et al, 2014; Hu et al, 2016),但特征价格模型以其灵活性和适用性等优势,自提出后就成为地价影响因素定量研究的主要方法,至今仍在地价研究、地价指数制定、价值测算等领域广泛应用(Gibbons et al, 2014; Wang et al, 2015).鉴于本文是在前人地价影响因素研究基础上,进一步探索各影响因素对地价作用程度在时序上的演变过程及在区域上的差异,因此采用已有研究中较为广泛使用的特征价格模型对不同时序及不同区域开展对比研究.特征价格模型主要公式如下: ...